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稅率多高?按什么房價收?免征額多少?房地產稅你要知道這些

發布日期:2016-07-22 15:24:55 【關閉】
摘要:

關于房地產稅的進展,又曝出了最新消息。近日,全國人大財經委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經濟增長與周期”論壇上透露,目前房地產稅仍在起草過程之中,操作難度很大。


北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文曾表示,“本屆人大任期是到2017年底,因此,預計房地產稅法最快將在2017年底前通過,慢的話可能會在2017年底提交審議,在下一屆人大任期內通過?!?/span>


“我不是很樂觀?!?strong style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;word-wrap:break-word !important;">國務院參事、中央財經大學稅務學院副院長劉桓接受記者采訪時表示,希望在2017年底本屆人大能拿出一個可供討論的房地產稅方案。但是,方案從討論到通過還有一個過程,“我們不能指望在很短的時間內就推出這項政策,事實證明一個稅種的推出如果過于倉促,在執行中會有很多后續問題不好解決。房地產稅寧可晚一點出臺,也不能出原則性的、顛覆性錯誤。

稅率多高?按什么房價征收?免征額是多少?


老百姓最為關注的是,房地產稅一旦實施,買房要多交錢嗎?要多交多少錢?



以北京為例,如果一家3口在北京二環購買一套100平米房子需要800萬元,按照1.5%(1.5%的稅率被認為是世界通行做法)的稅率計算,每年需要繳納的房地產稅是12萬(每月納稅1萬元);如果在四環購買一套100平米的房子需要500萬元,每年需要繳納的房地產稅為7.5萬元(每月納稅 6250元)。


現實或許不會這么悲催!據記者了解,上海、重慶試點房地產的稅率介于0.4%到1.2%之間,低于1.5%的國際平均水平(發達國家的房屋持有稅, 稅率一般為1%至2%)。上海的試點方案為0.6%和0.4%兩檔,重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔,皆低于國外水平。如果按照0.5%稅率計算, 在北京二環購買一套100平米房子,每年需繳納房地產稅4萬元(每月繳稅3333元);在北京四環購買一套100平米的房子,每年需繳納房地產稅2.5萬 (每月繳稅2083元)。


劉桓還建議說,我國的房地產稅不能照搬國際經驗,要根據中國國情,設定一定的免征額。


“不過,從發達國家經驗來看,房地產稅一般以評估價,而非市場價為稅基。評估價一般要低于市場價,且會是幾年才調整一次。”中國社科院財經院汪德華研究員告訴記者。




開征房地產稅,必須先由全國人大立法



從2003年提出物業稅開始,房地產稅已歷經13年之久,其間經歷了征不征、怎么征、征多少等諸多討論和爭議。2011年初,在沒有立法的前提下,先行在上海和重慶兩地進行試點征收。



但是,房地產稅要全面推行還需先立法。2013年11月,十八屆三中全會通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》,提出了“稅收法定”的原則。


2015年3月,十二屆全國人大三次會議通過了修改《立法法》的決定,明確規定:稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度,只能通過制定法律來解決。


一系列政策頻出,意味著未來開征房地產稅,必須先由全國人大立法討論通過才能算數。


劉桓告訴記者,實際上,房地產稅的出臺,是對現行稅費體制中的一些稅費項目所做的必要調整和整治?!斑@是一個非常復雜和困難的過程?!?/span>


那么,除了稅制體系的再設計,房地產稅還面臨哪些難題?



房產稅收入都抵不上征稅成本?專家建議由中介組織代征



目前很多人不清楚“房產稅”和“房地產稅”這兩個概念到底有什么區別,都在混淆使用,房地產稅和房產稅僅一個“地”之差,實際差別卻很大。



房產稅,是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人征收的一種財產稅。目前的房產稅更類似于國外的物業稅。


事實上,近兩年的國家正式文件或相關主管部門的言論,都是使用“房地產稅”這個概念。這意味著,未來的房地產稅,征收對象不僅是房屋,還可能涵蓋土地等?,F行房地產相關稅費,都有可能隨著房地產稅的推行而進行整合,因此應該是房地產稅收體系的綜合改革。


由于房地產稅是典型的地方稅,理所當然該由地方稅務部門來征收,而征收房地產稅考驗的是地方政府的能力和實力。事實上,房地產稅作為直接稅種,征收難度大、成本高,絕大部分城市即便強行開征,獲得的收入也難以抵消成本。


從以往房地產稅的試點城市看,無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收,所得稅收入都很少。


“稅務機關其實還沒有做好這方面的準備。目前征收能力和管理水平都跟不上?!眲⒒父嬖V記者,直接面對居民征稅很難,“一旦征收房地產稅,一個樓內的一百戶居民就有一百種情況,稅務局要分別對待,我們國家恐怕還沒有這么大的稅務能力?!?/span>


記者注意到,迄今為止,中國的稅收幾乎都是針對法人進行征收,即便是個人所得稅,也是通過單位財務部門代扣代繳,現在讓稅務局直接面對居民個人征收房地產稅,難度可想而知,“建議采取中介方式,可以把房地產稅委托給有資質的資產評估的權威部門來征收,這樣可以節省稅務部門的人力物力成本。


中短期內,房地產稅與土地出讓金并行不可避免



征收房地產稅是世界慣例,這可能是該稅種立法最具說服力的理由。


不過,原國家稅務總局副局長許善達曾指出,中國的房地產稅,是土地國有制下對私人住宅征收的財產稅,這在國際上難以找到借鑒先例。



在土地國有的條件下,我國地方政府的財政收入多年以來嚴重依賴土地出讓金。公開數據顯示,2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元,相當于2014年上海全市公共財政收入的38.47%(土地出讓金收入不包括在公共財政收入之內)。


目前業內普遍認為,房地產稅取代土地財政是合理的,也是大勢所趨,未來將用房地產稅替代地方政府的賣地收入,成為地方政府的收入來源。


來源:中國經濟周刊(作者:王紅茹)

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